Аналитика арендных ставок складов — II квартал 2026

Во II квартале 2026 года рынок качественных складов стал доступнее для арендаторов. В Московском регионе ставка на сухие склады класса А составила около 10,5 тыс. руб. за кв. м в год, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 10,4 тыс. руб., в региональных городах — около 9,7 тыс. руб. Все показатели приведены без учета НДС и операционных расходов.

После нескольких лет дефицита предложение расширилось, а условия сделок стали гибче. Компании получили возможность выбирать готовые объекты, согласовывать арендные каникулы и адаптацию помещений, а также планировать переезд без прежней гонки за свободными площадями.

Как изменились арендные ставки складов во II квартале 2026 года

По предварительным итогам первого полугодия средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сухих складов класса А в Московском регионе составила 10,5 тыс. руб. за кв. м в год. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель достиг 10,4 тыс. руб., что на 6% ниже уровня конца 2025 года. В региональных городах средний ориентир составлял около 9,7 тыс. руб.

Эти значения отражают запрашиваемые ставки, а не обязательную цену закрытия сделки. По оценке NF Group, в Московском регионе корректировка в ходе переговоров в среднем может достигать 10%. По данным RBNA и CORE.XP, дисконт на классические склады Big Box обычно находится в диапазоне 3–5%. Для компаний, которые откладывали расширение из-за дефицита площадей, рынок сформировал более комфортное окно для переезда.

Главная причина коррекции опережающий ввод новых складских площадей. По предварительным данным NF Group, за шесть месяцев 2026 года в России ввели около 2 млн кв. м складов. Объем сделок составил 603 тыс. кв. м - на 57% меньше, чем годом ранее, однако консультанты ожидают усиления активности во втором полугодии и годовой результат на уровне 2,8–3,2 млн кв. м.

На рынок одновременно вышли новые объекты, построенные в период высокой активности 2023–2024 годов, и площади субаренды. В Московском регионе свободное предложение во II квартале достигло 1,9 млн кв. м, из которых 651 тыс. кв. м приходилось на субаренду. Вакантность с учетом субаренды составила 6,7%, по прямой аренде 4,4%. Расширение экспозиции возвращает рынку выбор и создает условия для сделок, которые ранее откладывались из-за нехватки подходящих блоков.

Изменился и формат спроса. В первом полугодии 66% сделок пришлось на аренду готовых спекулятивных площадей, по 17% на BTS-аренду и субаренду. Для арендатора готовый склад снижает срок переезда, а субаренда дает ценовой дисконт, но может ограничивать срок договора и возможность адаптации помещения.

Московский регион остается главным рынком страны: на него пришлось 82% спроса первого полугодия. Здесь же сформировался крупнейший объем доступных площадей. Сочетание ликвидного спроса и расширившегося предложения поддерживает активность сделок и позволяет арендаторам точнее подбирать объект под логистическую модель.

Петербург получил рекордный объем нового предложения. За первое полугодие в городе и Ленинградской области ввели 358 тыс. кв. м складов классов А и B. Объем сделок составил 37 тыс. кв. м, а вакантность с учетом субаренды выросла до 5,6%. На рынке появились готовые варианты для компаний, которым важны быстрый въезд, современная инженерия и возможность сравнить несколько локаций.

Региональные рынки выглядят менее однородно. Средний ориентир по ставке ниже московского и петербургского, однако стоимость конкретного склада зависит от локального баланса спроса и предложения, транспортного узла, класса объекта, высоты потолков, нагрузки на пол, числа доковых ворот и инженерной готовности. Поэтому единая ставка по России не заменяет анализ отдельного логистического кластера.

Базовый сценарий консультантов предполагает стабилизацию рынка через умеренную корректировку ставок. NF Group ожидает, что к концу года средняя ставка в Москве, Петербурге и региональных городах может сблизиться у отметки 9,5 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. Более доступная стоимость аренды способна поддержать отложенный спрос и ускорить заполнение готовых объектов.

В Московском регионе вакантность к концу года может вырасти до 8,2–8,5%. В Петербурге после пикового выхода нового предложения показатель может скорректироваться с 5,6 до 5,2%, а в регионах — с 5,5 до 5%. Ожидаемое сокращение вакансии за пределами столичного рынка указывает на постепенное поглощение введенных площадей.

Снижение заявленной ставки не делает любой склад одинаково выгодным. Для арендатора итоговая стоимость складывается из базовой аренды, OPEX, коммунальных платежей, затрат на адаптацию и логистики. Объект с более низкой ставкой за метр может оказаться дороже при недостаточной электрической мощности, неудобной зоне маневрирования или удаленности от основных маршрутов.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка составляла около 10,5 тыс. руб. за кв. м в год. Показатель относится к сухим складам класса А и не включает НДС и операционные расходы. Финальная ставка зависит от площади, срока договора, состояния объекта и объема необходимых доработок.

По итогам II квартала 2026 года ставка на сухие склады класса А составляла 10,38 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и OPEX. За полгода показатель снизился на фоне рекордного ввода и роста вакантности. К концу года NF Group прогнозирует уровень около 9,5 тыс. руб.

Запрашиваемая ставка - стартовое условие собственника, а цена сделки учитывает результаты переговоров. На нее влияют срок аренды, площадь блока, арендные каникулы, индексация и затраты на оснащение. Во II квартале разница между первым предложением и итоговыми условиями стала заметнее из-за роста выбора.

Субаренда может давать более низкую ставку, но обычно уступает прямому договору по сроку и гибкости доработок. Прямая аренда подходит компаниям, которым нужны долгосрочная фиксация условий и адаптация склада под технологический процесс. Сравнивать следует полную стоимость владения помещением, а не только цену квадратного метра.

По базовому прогнозу, умеренная коррекция продолжится и поможет рынку быстрее найти новый баланс. Средний ориентир консультантов на конец года составляет около 9,5 тыс. руб. за кв. м в год. Более доступные условия могут вернуть отложенный спрос, при этом динамика будет зависеть от объема поглощения, новых вводов и доли субаренды.