Вертикальный light industrial: что это и появится ли формат в России

Вертикальный многоэтажный light industrial постепенно становится одной из заметных тем на международном рынке индустриальной недвижимости. Формат пока нишевый, но интерес к нему растёт на фоне дефицита городской земли и развития электронной коммерции и маркетплейсов, спроса на логистику последней мили и необходимости размещать производственно-складские функции ближе к конечному потребителю.

Для российского рынка эта тема пока скорее перспективная, чем массовая. Но сама логика вертикального индустриального парка (light industrial) уже важна для девелоперов и инвесторов: она показывает, как может меняться производственно-складская недвижимость в городах, где земля дорожает, требования пользователей усложняются, а спрос на компактные производственно-складские площади продолжает расти.

Вертикальный light industrial - многоэтажный производственно-складской объект, в котором блоки для резидентов размещаются не только на первом уровне, но и на верхних этажах. В отличие от классического одноэтажного промпарка, такой проект использует землю интенсивнее и позволяет получить больше полезной площади на ограниченном участке.

В международной практике рядом с этим понятием используются термины multi-storey warehousing, multi-storey industrial, vertical industrial и multi-level logistics.

В более строгом определении объект предполагает доступ грузового транспорта на разные уровни здания через рампы или специальные транспортные решения. Для light industrial это особенно важно: резиденту нужен не офис на втором этаже, а полноценный рабочий блок, куда можно завозить сырьё, оборудование, материалы и готовую продукцию.

Вертикальный light industrial не сводится к складу с антресолью. Это отдельная типология, где производственная, складская и логистическая функции должны работать на нескольких уровнях.

Посмотреть доступные блоки light industrial с нужной мощностью, высотой потолков и удобным выездом на трассы.

Главный драйвер формата - дефицит индустриальной земли в плотных городских агломерациях. В крупных городах и столицах участки под склады и малое производство конкурируют с жильём, офисами, торговыми объектами, транспортной инфраструктурой и общественными функциями. При этом Интернет-магазины и маркетплейсы, сервисная логистика и городское производство требуют площадок ближе к потребителю.

В таких условиях одноэтажная складская модель сталкивается с ограничениями. Большой участок внутри города становится дорогим, а вынос объекта слишком далеко от агломерации ухудшает экономику доставки. Вертикальный industrial пытается решить этот конфликт: сохранить близость к рынку и одновременно повысить эффективность использования земли.

Поэтому многоэтажные склады и light industrial-проекты исторически развивались в плотных азиатских рынках: Гонконге, Сингапуре, Токио, Осаке и Шанхае. Сейчас аналогичная логика начинает проявляться в отдельных рынках Европы, Австралии и Северной Америки.

Сидней. CBRE отмечала развитие вертикального сегмента как ответ на ограниченность земли и высокий спрос со стороны e-commerce. Такие объекты могут дать заметную часть нового индустриального предложения до 2027 года, особенно в городских районах с жёстким дефицитом земли.

Канада. Один из показательных примеров — Riverbend Multi-Storey Warehouse в Бернаби. Два уровня с возможностью доступа грузового транспорта и значительная общая площадь.

Лондон. Примером именно light industrial-подхода стал проект "Industria". Несколько уровней, рампа и небольшие блоки для разных light industrial-пользователей. В этом кейсе важна не только вертикальность, но и ориентация на малое и среднее производство, которому нужны компактные производственные и сервисные помещения в городской среде.

Азия и Юго-Восточная Азия. Формат развивается как часть более широкой логики многоэтажных складов и фабрик. CBRE Vietnam описывает вертикальный формат как ответ на ограниченность индустриальной земли и низкую вакансию складских и производственных площадей.

Вертикальный industrial - это не просто склад в несколько этажей. Это принципиально другая инженерная и логистическая задача.

Классический light industrial строится как одноэтажный или преимущественно одноуровневый промпарк с отдельными блоками. Его сильная сторона простая логистика: грузовой транспорт подъезжает к блоку, резидент получает прямой доступ к воротам, производство, склад, офис и АБК собраны в понятной горизонтальной схеме.

Многоэтажный light industrial меняет эту логику. Здесь возникает дополнительный набор требований:

Из-за этого вертикальный формат дороже и сложнее в проектировании. Он оправдан не везде, а прежде всего там, где высокая стоимость земли и близость к рынку компенсируют более сложную конструктивную и эксплуатационную модель.

Вертикальный light industrial лучше всего подходит компаниям с относительно компактной и технологически контролируемой операционной моделью. Это не тяжёлое производство и не классический крупный склад с интенсивной паллетной логистикой.

Наиболее релевантные пользователи:

Для таких пользователей главная ценность - близость к рынку и возможность работать в городской или пригородной среде без переезда в крупный удалённый индустриальный парк.

Экономика вертикального industrial зависит от нескольких факторов.

Стоимость земли. Чем дороже участок и чем сильнее дефицит площадок, тем выше мотивация строить вверх.

Арендные ставки или цена продажи блоков. Многоэтажный industrial требует более дорогих конструктивных решений, поэтому рынок должен быть готов платить за локацию и функциональность.

Профиль спроса. Если в локации есть достаточное количество резидентов, которым нужна близость к городу и небольшие производственно-складские блоки, вертикальный формат получает базу для заполнения.

Транспортная модель. Если объект оказывается близко к потребителю, но неудобен для грузовой логистики внутри самого здания, преимущество локации быстро снижается.

Вертикальный лайт индастриал не может быть универсальной заменой обычному light industrial. Это инструмент для определённых городских рынков, где земля ограничена, а спрос достаточно глубокий.

Сложность эксплуатации. В одноэтажном объекте логистика понятна: подъезд, ворота, разгрузка, блок. В многоэтажном проекте каждый уровень добавляет вопросы по грузопотокам, маневрированию, ожиданию, безопасности и управлению резидентами.

Ограничение типов пользователей. Не каждое производство подойдёт для верхних этажей. Чем выше требования к нагрузкам, вибрациям, крупному оборудованию, температурному режиму или интенсивной отгрузке, тем сложнее разместить такого резидента вертикально.

Себестоимость. Рампы, усиленные конструкции, грузовые лифты и инженерия повышают бюджет проекта. Если рынок не готов платить за близость к городу, экономика может не сойтись.

Ликвидность. Инвестор оценивает не только текущего арендатора, но и будущую базу пользователей. Вертикальный формат должен быть спроектирован так, чтобы его можно было сдавать разным резидентам, а не только одному узкому профилю.

В России формат пока не является массовым. Классический одноэтажный light industrial ещё находится в стадии формирования, а в Московском регионе и рядом с крупными городами всё ещё есть площадки, где горизонтальная модель работает экономически понятнее.

Тем не менее предпосылки для интереса к вертикальному формату постепенно появляются. В крупных агломерациях растёт стоимость земли, усиливается спрос на логистику последней мили, городское производство и компактные производственно-складские блоки. Бизнес всё чаще хочет совмещать склад, офис, сборку, сервис и упаковку в одном объекте ближе к рынку сбыта.

Вероятнее всего, первые жизнеспособные сценарии в России будут не копией азиатских многоэтажных складов, а более осторожными моделями: несколько уровней, ограниченный набор пользователей, продуманная логистика, сильная привязка к городской или пригородной локации и высокая доля сервисных, e-commerce и сборочных резидентов.

Появление темы vertical industrial не отменяет спрос на классические промпарки. Напротив, оно показывает, что сегмент взрослеет и начинает дробиться на разные продуктовые модели.

Одноэтажный light industrial сохраняет главное преимущество: простую и надёжную эксплуатацию. Для большинства производственных, пищевых, упаковочных, сервисных и складских резидентов горизонтальный формат остаётся более понятным. Он проще по логистике, универсальнее по типам пользователей и легче воспринимается инвестором.

Вертикальный формат будет работать там, где локация настолько ценна, что рынок готов принять более сложную инженерную и операционную модель. В остальных случаях именно классический light industrial остаётся базовой формой развития сегмента.

Для российского рынка сегодня более актуален не резкий переход к многоэтажным industrial-зданиям, а развитие качественных горизонтальных промпарков рядом с крупными агломерациями. Показательна логика индустриального парка «Лыткарино» от «Юнити».

Проект расположен примерно в 12 км от МКАД, рядом с М5 и ЮЛА. Для резидентов это означает близость к Москве и понятную транспортную модель без необходимости уходить в сверхсложную вертикальную схему. В одном объекте можно совмещать хранение, производство, офисную и сервисную функцию, сохраняя прямую и предсказуемую логистику.

Пока международный рынок тестирует vertical industrial как способ уплотнения дорогой городской земли, в Московском регионе основной спрос закрывает качественный light industrial с сильной локацией, инженерией, территорией и понятной эксплуатационной логикой.

Если нужна площадка для производства, сборки, хранения или смешанных операций — сравнивайте не только метраж и ставку, но и инженерию, геометрию блока, транспортную доступность и возможность роста без переезда.

Многоэтажный производственно-складской объект, где блоки для резидентов размещаются на нескольких уровнях. В отличие от классического одноэтажного промпарка, такой проект использует землю интенсивнее. Грузовой транспорт получает доступ к верхним уровням через рампы или специальные сервисные решения.

Формат исторически развивался в плотных азиатских рынках: Гонконге, Сингапуре, Токио, Осаке и Шанхае. Сейчас аналогичные проекты появляются в Лондоне (Industria в Barking and Dagenham), Канаде (Riverbend в Бернаби) и Австралии (Сидней).

Классический light industrial - одноэтажный объект с прямым заездом к воротам. Вертикальный требует рамп или лифтов для доступа транспорта к верхним уровням, усиленных конструкций, разделения потоков и более сложного управления. Стоимость строительства выше на 30–60%.

Компаниям с компактной операционной моделью: e-commerce, сервисным и ремонтным предприятиям, городской дистрибуции, сборочным производствам, упаковке и маркировке. Тяжёлое производство и классические крупные склады с интенсивной паллетной логистикой для такого формата не подходят.

Массовым форматом в ближайшее время не станет - классический одноэтажный light industrial ещё формируется. Первые жизнеспособные сценарии, вероятнее всего, будут гибридными моделями: несколько уровней, ограниченный набор пользователей, сильная привязка к городской локации и высокая доля e-commerce и сборочных резидентов.

Одноэтажный формат проще по логистике, универсальнее по типам пользователей и легче воспринимается инвестором. Для большинства производственных, пищевых, упаковочных и сервисных резидентов горизонтальная модель остаётся более понятной и предсказуемой в эксплуатации.

Начните с описания операционной модели: что именно происходит на площадке, нужна ли сборка или производство, сколько сотрудников работает ежедневно, требуется ли офис и есть ли сценарий роста. После этого сравнивайте локацию, инженерию, геометрию блока и транспортную доступность конкретных объектов.

* Light industrial / лайт индастриал – формат современной производственной недвижимости, объединяющий производственные площади, складскую, офисную и торговую часть.