Средние ставки аренды производственных помещений каждый год растут, опережая прогнозы аналитиков. У собственников с арендаторами сегодня разговор короткий: либо плати больше, либо – расторгаем договор. В таких условиях, когда аренда съедает 30% маржи, развивать бизнес нереально – можно только выживать. В этой статье расскажу, как я пришел к идее покупки помещения под производство, с какими проблемами столкнулся, как их решал, и что получилось в результате. Спойлер: я вышел из арендной кабалы, а моя экономия составила 21 млн. рублей. Но – обо всем по порядку.

Арендовать или купить помещение – один из самых важных вопросов на этапе развития производственного бизнеса. В начале пути об этом мало кто думает: главное, наладить процессы, поставить свое дело «на крыло». Большинство начинающих предпринимателей арендуют помещение под цех или склад. Но идет время, бизнес начинает расти, и любой владелец компании задумывается о развитии и капитализации. Понимает, что 30 % маржи съедает ставка по аренде, начинает осознавать риски от роста арендной платы, который невозможно спрогнозировать, от возможного расторжения договора и необходимости переезжать. А один переезд, как известно, равен двум пожарам. Ни один арендатор не застрахован от стресса и финансовых потерь, связанных с необходимостью переезда.

И вот тут-то и приходит идея о покупке собственных площадей под склад или производство. Ведь это – шанс навсегда избавить себя от пожарных ситуаций и вкладываться в развитие своего дела. Но как выбрать подходящее помещение? Где взять средства на первоначальный взнос? Как просчитать выгоды при переходе с арендной платы на ипотеку? Все эти вопросы мучают и не дают покоя. Кажется, их проще отложить на потом, и это – нормальная защитная реакция психики. Я сам через это проходил: оттягивал важное решение, пока ставка по аренде не заставила трещать по швам бюджет моей компании и буквально день за днем уничтожать мой бизнес, делая его убыточным.

Но в какой-то момент я сказал себе: стоп, хватит прятать голову в песок. Лучше уже не будет, никто не позаботится о моем бизнесе, кроме меня. Я решил больше не зависеть от арендодателя, не ждать с содроганием сообщений о новом повышении арендной ставки и начать наконец искать подходящее помещение под свое производство.

Мой небольшой бизнес – производство колбасы. Начинал я с крошечного производства на 15 квадратных метрах. Запускались, что называется, на минималках, не закупали много оборудования. Как многие начинающие предприниматели, наделали кучу ошибок. Арендовали помещение в старом фонде. И не могли подключить 3 фазы (электросеть для промышленного оборудования с напряжением 380 В) на сушильный шкаф, потому что там в целом не хватало мощности. Это – главный риск аренды в старом здании. Там часто выходят из строя коммуникации, а это – не только расходы, но и перебои в работе производства. В итоге за 5 лет мой бизнес пережил три переезда, дорогостоящий ремонт в арендованном помещении за свой счет, капризы арендодателей и повышение ставок. И пришел к понимаю, что для роста необходимо покупать свое.

Первая проблема состояла в том, что далеко не каждое помещение подходит для пищевого производства. Это должно быть помещение класса А, которое соответствует высоким стандартам качества и безопасности. Помещение должно быть оборудовано современными системами вентиляции и кондиционирования воздуха, чтобы обеспечить оптимальные условия хранения и производства продукции. Также важно, чтобы помещение было легко доступно для поставок сырья и отгрузки готовой продукции, а также обеспечивало удобную организацию производственного процесса. Важно также соблюдение санитарных норм и правил, соответствие требованиям пожарной безопасности и возможность быстрой адаптации помещения под конкретные потребности производства.

Скажу честно – на поиски подходящего помещения я потратил не один месяц. Пока не услышал от знакомого о новом промышленном комплексе «Лыткарино». Зашел на их сайт, изучил информацию. «Лыткарино» – новый индустриальный парк площадью 10.000 м² на участке 2 ГА. Расположен в ближайшем Подмосковье: 10 мин до МКАД в любое время без пробок, 12 км по Новорязанскому шоссе. Рядом – крупные населенные пункты: Лыткарино, Люберцы, Железнодорожный, Жуковский. Кстати, персонал для своего предприятия можно при необходимости нанимать оттуда.

Но главное – сам комплекс, состоящий из современных помещений класса А, соответствующих европейским стандартам. Главный плюс «Лыткарино» – в его универсальности. В юнитах можно совместить легкое производство, склад и офис. Концентрация всех бизнес-процессов в одной локации – снижает затраты на логистику, а значит – повышает эффективность работы. Еще одно преимущество комплекса – здесь все продумано с учетом требований производства: рабочая высота потолков (9 метров), нагрузка на пол, соотношение офисной и производственной площади, лимиты подключения к электросетям (60 кВт на юнит) – все это отвечает требованиям, прежде всего, производственных компаний.

Помещения комплекса идеально подходят для малого и среднего бизнеса, для которого большую роль играет минимизация расходов и возможность быстро запустить производство на площадке, не требующей значительных капитальных затрат на старте. Вкладываться в ремонт – как при покупке помещения в старом фонде – не нужно. Подводить коммуникации самостоятельно, как если бы вы строили свое здание с нуля – тоже нет необходимости. Я прикинул – экономия получается колоссальная: купить юнит в «Лыткарино» в 1,5-2 раза выгоднее, чем возводить самим и на 30% выгоднее, чем покупать в старом фонде и вкладываться в ремонт.

Сейчас помещения в «Лыткарино» активно скупают компании-резиденты из разных отраслей. Сам комплекс – на этапе строительства. Вложился и я, чтобы успеть, пока все не разобрали. В январе 2025 года планирую перевезти сюда свое производство. И по моим подсчетам я сэкономлю 21 млн. рублей на аренде. Для тех, кому интересны детали, вот мой расчет:

Средняя ставка аренды производственных помещений в Московском регионе составляет 1450 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС. Без учета НДС ставка аренды составляет 1160 рублей за квадратный метр в месяц.

Предположим, что вам необходимо помещение площадью 1000 квадратных метров для производства товаров. Это означает, что ежемесячные расходы на аренду составят 1 450 000 рублей с учетом НДС и 1 160 000 рублей без учета НДС.

Если вы решите приобрести юнит в индустриальном комплексе «Лыткарино» за 96 млн рублей без НДС, при ставке кредита 18-21% годовых, то ежемесячный платеж по кредиту будет составлять примерно от 1 440 000 до 1 680 000 рублей.

Таким образом, разница между арендной платой и выплатами по кредиту составит около 280 000 - 520 000 рублей в месяц, в зависимости от ставки кредита. Это означает, что при переходе от аренды к собственности вы можете сэкономить значительные средства на протяжении 15 лет: от 50,4 млн до 93,6 млн рублей.

Чтобы из арендаторов перейти в ряды счастливых собственников, нужно изыскать свободные средства. Пусть не всю стоимость помещения, но хотя бы на первоначальный взнос по кредиту и оплату процентов. Сегодня в банке можно привлечь кредит, который покроет до 70% стоимости помещения, остальное – нужно быть готовым выложить из собственного кармана.

Но, согласитесь, даже с учетом кредитных средств сумма кажется не такой уж страшной и переезд в собственное помещение становится более чем реальным.

Если вы, как и я, уже созрели для того, чтобы обрести особую степень свободы: от настроений арендодателя, который вдруг вздумает поднять плату, от экономической ситуации в стране, которая далека от стабильности, от бесконечного роста цен на аренду – обратите внимание на промышленный комплекс «Лыткарино». Советую не откладывать больше это важное решение на потом – свободные юниты там разлетаются, как горячие пирожки. Осталось совсем немного. Но вы – еще успеете. Ниже добавлю ссылку на их сайт – проходите и изучайте.