Российский рынок онлайн-торговли в 2024 году достиг 11,2 трлн рублей и 6,8 млрд заказов. В 2025 году объём вырос ещё на 26%. Каждый новый продавец на маркетплейсе рано или поздно сталкивается с одним вопросом: где хранить товар, собирать заказы и отгружать их на Wildberries, Ozon и Яндекс.Маркет без потери скорости и качества. Формат light industrial закрывает эту задачу в одном блоке.
Почему e-commerce растёт, а склады не успевают
По данным Data Insight, в 2024 году объём розничной интернет-торговли в России составил 11,2 трлн рублей (+39% год к году). В 2025 году рынок вырос ещё на 26%, число покупок на 16%. Доля электронной коммерции в розничных продажах достигла 18,8%.
Структурный сдвиг произошел в малом сегменте. Число небольших онлайн-магазинов выросло на 61% год к году, их оборот на 82%, число платежей на 90%. Это продавцы без собственной логистики, которые заходят через маркетплейсы и ищут решение для хранения, сборки и отгрузки.
Крупные игроки строят собственную инфраструктуру: логистическая сеть Ozon к 2025 году превысила 5 млн кв. м (50 фулфилмент-центров, 150+ хабов), Wildberries располагает 130+ объектами общей площадью свыше 2,5 млн кв. м. Малый и средний e-commerce не может позволить себе такой масштаб. Ему нужен компактный, готовый к работе блок с доками, стеллажами, офисом и прямым выездом на трассу.
Что такое фулфилмент-центр
Фулфилмент-центр - специализированный логистический комплекс для комплектации, упаковки и отправки товаров конечному потребителю или в распределительный центр маркетплейса. В отличие от классического склада, здесь постоянно идёт работа: приёмка, сканирование, стикеровка, сборка заказов, упаковка, формирование паллет, отгрузка.
Типовой цикл операций:
Приёмка товара от поставщика, пересчёт
Маркировка, стикеровка, переупаковка при необходимости
Хранение на стеллажах
Комплектация заказов по накладным маркетплейсов
Упаковка (плёнка, короб, паллет) по требованиям площадки
Формирование паллет и отгрузка в РЦ или напрямую покупателю
Обработка возвратов
Требования к помещению:
площадь: 500-2 000 кв. м для средней товарной линейки;
расположение: в пределах 15–20 км от основных магистралей. Доставка в регионы за 1–2 дня;
отдельные зоны: приёмка, хранение, сортировка, упаковка, отгрузка;
высота потолков: от 5–6 м для высотных стеллажей;
нагрузка на пол: от 1,5–3 т/кв. м;
WMS-система (система управления складом) с интеграцией по API с Wildberries, Ozon, Яндекс.Маркет;
видеонаблюдение, охрана, климат-контроль для ряда категорий.
Требования маркетплейсов к упаковке (FBS Ozon): длина коробки максимум 1,8 м, ширина и высота до 0,8 м, вес до 25 кг, обязательная транспортная этикетка, отгрузка не позднее следующего рабочего дня после формирования заказа.
Нужен блок под фулфилмент или склад e-commerce в Подмосковье?
Почему light industrial подходит для e-commerce лучше, чем классический склад
Классический склад класса А - объект от 10 000 кв. м, ориентированный на крупных логистических операторов и 3PL-компании. Для продавца с оборотом 5-50 млн рублей в месяц такой формат избыточен по площади и дорог по входному порогу.
Light industrial предлагает другую логику: блоки от 1000 кв. м с готовой инженерной базой, доковыми воротами, АБК и возможностью разместить в одном помещении склад, зону сборки заказов, упаковочную линию и офис менеджера.
Что даёт light industrial e-commerce компании:
Единый контур. Склад, зона сборки заказов, упаковочная линия, офис и зона отгрузки в одном блоке с отдельным входом. Не нужно арендовать несколько помещений в разных локациях.
Доковые ворота. Ежедневные отгрузки на маркетплейсы требуют удобного заезда для газелей и фур. Докшелтеры и доклевеллеры обеспечивают быструю погрузку без потерь времени.
Готовая инженерия. Электричество, вода, канализация, отопление подведены. Не нужно тратить месяцы на ремонт и согласования.
Высота и шаг колонн. Рабочая высота от 6–8 м и шаг колонн 12×18 или 12×24 м позволяют размещать высотные стеллажи и свободно конфигурировать зоны хранения и сборки.
Управляющая компания. Охрана, уборка, техническое обслуживание на стороне УК. Продавец концентрируется на продажах, а не на эксплуатации объекта.
Масштабируемость. Возможность объединить соседние блоки при росте объёмов без переезда и смены адреса.
Аутсорс фулфилмента vs собственный блок light industrial
Аутсорс фулфилмента оправдан на старте когда объёмы нестабильны и нет смысла замораживать капитал. При устойчивом обороте собственный блок становится экономически целесообразным: стоимость операций снижается, контроль качества растёт, а объект формирует актив.
Какой блок light industrial нужен e-commerce компании
Средний продавец (3–10 человек, 500–5 000 заказов в месяц):
площадь: 500–1 000 кв. м;
зонирование: хранение 60% + зона сборки 25% + офис и упаковочная линия 15%;
высота: от 6 м (для высотных стеллажей);
ворота: доковые с докшелтером;
WMS-интеграция с маркетплейсами.
Фулфилмент-оператор или крупный продавец (10+ человек, 5 000+ заказов в месяц):
площадь: от 1 000 кв. м;
несколько доков, зоны по типам товаров;
автоматизированные системы сортировки;
возможность объединения блоков.
На что смотреть при выборе объекта
Транспортная доступность. Для ежедневных отгрузок на маркетплейсы критично расстояние до распределительных центров Wildberries и Ozon в Подмосковье. Прямой выезд на федеральную трассу или МКАД сокращает время в пути и стоимость доставки.
Количество доков. Для фулфилмент-операций рекомендуется 2–3 дока на каждые 500 кв. м. Блок 1 000 кв. м должен иметь минимум 2 доковых ворот.
Высота потолков. Для высотных стеллажей (3–5 ярусов) нужна рабочая высота от 6 м. Объекты light industrial класса А предлагают 6–8 м.
Электрическая мощность. Упаковочные линии, принтеры этикеток, термоусадочное оборудование, конвейеры - всё это потребляет электроэнергию. Выделенную мощность на блок нужно уточнить до подписания договора.
ВРИ. Вид разрешённого использования должен допускать складскую и логистическую деятельность.
Условия управляющей компании. Режим работы (круглосуточный доступ критичен для ночных отгрузок), охрана, видеонаблюдение, возможность монтажа стеллажей и оборудования.
Возможность расширения. Наличие смежных свободных блоков - важный параметр для компаний с сезонными пиками (Новый год, гендерные праздники, распродажи).
Как крупный e-commerce решает складской вопрос: примеры сделок
Крупные онлайн-ретейлеры строят собственную инфраструктуру в формате built-to-suit — объекты под конкретные технические требования. Эти сделки показывают масштаб логистических потребностей e-commerce и объясняют, почему складской рынок остаётся одним из самых активных сегментов коммерческой недвижимости.
Крупные игроки занимают десятки тысяч квадратных метров в классических складах класса А. Малый и средний продавец с оборотом 5–50 млн рублей в месяц не конкурирует за эти объекты - ему нужен блок 800 -1 000 кв. м с готовой инженерией, доками и офисом. Именно этот запрос закрывает формат light industrial.
По прогнозу NF GROUP, к концу 2026 года маркетплейсы займут до 17 млн кв. м складов в России. Рост спроса со стороны e-commerce структурный тренд, а не временный всплеск.
Индустриальный парк Лыткарино: склад и фулфилмент в 12 км от МКАД
Индустриальный парк Лыткарино компании «Юнити» - объект light industrial в Московской области, ориентированный на e-commerce, фулфилмент, сборку заказов и производственно-складские задачи.
Локация: 12 км от МКАД, прямой выезд на трассу М5 (Новорязанское шоссе) и Южную рокаду (ЮЛА). Транспортная доступность обеспечивает ежедневные отгрузки в распределительные центры маркетплейсов Подмосковья и доставку по Москве и области.
Формат: производственно-складские блоки от 900 кв. м с инженерной базой, административно-бытовой частью (АБК), доковыми воротами и рабочей геометрией помещений.
Для e-commerce и фулфилмента объект даёт:
единый контур: склад + зона сборки + офис в одном блоке;
доковые ворота для ежедневных отгрузок на маркетплейсы;
достаточная высота для высотных стеллажей;
охраняемая территория с круглосуточным доступом;
управляющая компания снимает эксплуатационные задачи.
Целевые арендаторы и покупатели: продавцы на Wildberries, Ozon и Яндекс.Маркет, фулфилмент-операторы, компании с собственным интернет-магазином, производители с прямыми продажами через маркетплейсы.
Подберите блок light industrial под задачи e-commerce
Если нужна площадка для хранения, сборки заказов и отгрузки на маркетплейсы — сравнивайте не только метраж и ставку, но и количество доков, высоту потолков, транспортную доступность и возможность расширения при сезонных пиках.
Можно ли использовать блок light industrial для фулфилмента маркетплейсов?
Да. Блок light industrial с доковыми воротами, достаточной высотой и электрической мощностью полностью подходит для организации фулфилмент-операций: приёмки, хранения, маркировки, сборки заказов и отгрузки на Wildberries, Ozon и Яндекс.Маркет.
Какая площадь нужна для фулфилмента?
Для средней товарной линейки 500–2 000 кв. м. Блок 800–1 000 кв. м покрывает потребности продавца с оборотом 5–50 млн рублей в месяц при правильном зонировании.
Чем light industrial лучше аренды места на чужом складе?
Собственный блок даёт полный контроль над процессами, скоростью отгрузки и качеством упаковки. При росте объёмов стоимость операций ниже, чем у 3PL-оператора. Объект формирует актив, который можно перепродать или сдать в аренду.
Как быстро можно начать работу после аренды или покупки блока?
В объектах light industrial с готовой инженерной базой - от нескольких недель. Не нужно ждать ремонта и прокладки коммуникаций.
Как выбрать локацию для склада e-commerce в Подмосковье?
Ориентируйтесь на расстояние до распределительных центров Wildberries и Ozon (Коледино, Электросталь, Подольск, Чехов, Пушкино, Щербинка, Обухово, Внуково) и наличие прямого выезда на федеральную трассу или МКАД. Оптимальный диапазон — до 20–25 км от МКАД с прямым выездом на магистраль.
* Light industrial / лайт индастриал – формат современной производственной недвижимости, объединяющий производственные площади, складскую, офисную и торговую часть.