9–10 сентября в Москве прошел XXII ежегодный отраслевой форум «Про склады» от NF Group, посвящённый складской и индустриальной недвижимости. В программу вошло более десяти сессий о складах, логистике, Light Industrial, центрах обработки данных, инвестициях и региональной экспансии.
Управляющий партнер компании «Юнити» Денис Кузнецов посетил конференцию и подготовил обзор ключевых докладов - тех, в которых прозвучали наиболее важные для рынка Light Industrial цифры, тенденции и практические выводы.
Одна из ключевых тем форума - взросление рынка Light Industrial. По итогам выступлений можно выделить главный вывод: рынок Light Industrial не заканчивается и не теряет актуальности - он переходит от дефицита площадей к конкуренции качеством продукта.
Предложение растёт быстрее спроса
По оценке Ольги Широковой из NF Group, по итогам 2026 года объём предложения Light Industrial может составить около 1,6 млн м², а к 2028 году превысить 4 млн м².
Но важнее абсолютных цифр изменение баланса рынка. С 2025 года ввод новых объектов начал опережать поглощение, а вакансия в готовых одноэтажных комплексах достигла примерно 13%.
Для девелоперов это означает переход к новой фазе. Раньше помещение могло находить клиента просто потому, что качественных вариантов не хватало. Теперь покупатель может сравнивать проекты по локации, инженерии, планировке, условиям финансирования и готовности к запуску бизнеса.
Рынок не сокращается, он становится конкурентным.
Покупатели ищут не метры, а готовое решение
По словам Елены Белевцевой из компании «Параметр», около 75% покупателей Light Industrial сегодня составляют конечные пользователи и 25% инвесторы. Среди наиболее активных направлений — пищевое производство, оборудование и инструменты, товары народного потребления.
Показательно и распределение запросов: потребности в производстве и хранении уже соотносятся примерно как 50 на 50. Это ещё раз показывает, почему Light Industrial нельзя считать просто небольшим складом.
Предпринимателю нужен объект, в котором можно объединить несколько функций: разместить оборудование, хранить сырьё и готовую продукцию, организовать упаковку и отгрузку, посадить административную команду. Поэтому вместе с характеристиками помещения всё большее значение получают кредит, лизинг, рассрочка и возможность адаптировать блок под конкретную технологию.
Побеждает не тот проект, где есть свободная площадь, а тот, который сокращает путь от сделки до запуска.
Light Industrial становится инфраструктурным сервисом
Александр Никишов из Industrial City обратил внимание на форматы, которые ещё недавно находились на периферии рынка: совместное использование складов, аренду паллетомест, распределённые автоматизированные склады, инфраструктуру FBO и FBS для маркетплейсов, подземные технопарки.
Общее у этих моделей одно: клиент получает не только помещение, но и доступ к нужной функции. Ему не всегда требуется отдельный склад целиком. Иногда важнее гибко наращивать объём хранения, передать часть операций оператору или разместить товар ближе к конечному потребителю.
Поэтому граница между недвижимостью и сервисом постепенно стирается. Собственнику уже недостаточно построить коробку и передать ключи. Качество продукта определяется тем, как в нём работают логистика, эксплуатация, цифровые системы, инженерия и дополнительные услуги.
Близость к городу становится частью экономики проекта
Данные Натальи Иголкиной из Linco Group хорошо показывают структуру реального спроса. При портфеле 275 тыс. м² компания фиксирует 34 тыс. м² подтверждённого спроса, а за год обработала запросы примерно на 540 тыс. м².
Два строящихся объекта — 22 тыс. м² под пищевое производство и 11 тыс. м² под лёгкую промышленность — были полностью сданы ещё до завершения строительства.
Один из главных мотивов таких клиентов — возможность остаться ближе к городу. Переезд далеко за пределы привычной транспортной зоны может привести к потере сотрудников, росту времени в пути и усложнению ежедневной логистики.
Поэтому расстояние до города — не просто строка в презентации. Это доступность персонала, предсказуемость поставок, скорость отгрузки и устойчивость всей операционной модели.
Низкая ставка не исправляет слабый продукт
Особенно показателен тезис Вячеслава Зыкова из DCL: склад — это прежде всего логистика и только потом недвижимость.
На рынке есть объекты, где ставку снижали с 14 000 до 6 000 рублей за м² в год, но арендаторы так и не появились. Причина проста: если площадка неудобно расположена, не подходит по характеристикам или требует слишком много переделок, скидка не устраняет ежедневные потери бизнеса.
Похожую картину описал Айрат Казизулин из «Химграда». В Казани востребованы одноэтажные блоки площадью 400–1 000 м², а ставки в сильных проектах достигают примерно 12 000 рублей за м² в год. Качественные городские объекты находят резидентов, тогда как слабые площадки на периферии могут оставаться пустыми даже при более низкой цене.
Сравнивать предложения только по арендной ставке становится опасно. К ней нужно добавлять транспортные расходы, затраты на адаптацию, инженерные ограничения, потери времени сотрудников и стоимость неэффективных внутренних процессов.
Производственным компаниям нужны не офисы с новым названием
Отдельный сигнал рынку дал Никита Исаков из Дирекции технологической инфраструктуры Москвы. По озвученным им данным, город ставит цель создать 5 млн м² технопарков, а около 91% запросов, полученных за последние два года, приходится на научно-производственные помещения. Общий объём таких запросов составил примерно 1,5 млн м².
Это спрос не на абстрактную «инновационную среду». Компаниям нужны помещения, где можно установить оборудование, обеспечить необходимые мощности, разделить производственные и логистические потоки, организовать разгрузку и соблюсти технологические требования.
Именно поэтому один из главных тезисов конференции звучит предельно практично:
Клиенту не так важно, как называется объект. Ему важны мощность, полы, подъезд, разгрузка, логистика и возможность разместить свою технологию.
Что теперь определяет сильный проект
На растущем, но уже не дефицитном рынке у Light Industrial формируется новый стандарт качества. При выборе помещения бизнесу стоит оценивать как минимум семь параметров:
- Локацию и время доступа для грузового транспорта и сотрудников.
- Доступную электрическую мощность и возможность её увеличить.
- Нагрузку на пол, рабочую высоту и геометрию блока.
- Организацию погрузки: доки, ворота на нулевой отметке, площадки для маневрирования.
- Центральные коммуникации и инженерную готовность.
- Долю и удобство офисно-бытовой части.
- Возможность адаптации объекта под технологический процесс и дальнейший рост.
Цена остаётся важной, но она работает только вместе с этими характеристиками. Дешёвый объект, который приходится долго и дорого приспосабливать, может оказаться самым дорогим решением.
«Ю-Лыткарино»: помещение под операционную модель бизнеса
Именно в этой логике развивается индустриальный парк «Ю-Лыткарино». Сейчас здесь доступны в аренду блоки площадью около 1 000 м² для производства, хранения и совмещённых сценариев.
Парк расположен в 12 км от МКАД. Высота до фермы составляет 9,3 м, расчётная нагрузка на пол 7 т/м². Предусмотрены доки и ворота на нулевой отметке, офисная часть и центральные коммуникации.
Эти параметры важны не сами по себе. Они позволяют разместить оборудование и стеллажи, разделить потоки приёмки и отгрузки, объединить производство, склад и офис в одном контуре и быстрее запустить площадку без масштабной перестройки.
Рынок Light Industrial взрослеет. Следующий этап выиграют проекты, которые понимают бизнес клиента лучше, чем язык собственных презентаций.
Материал подготовлен по итогам выступлений на конференции «Про склады» от NF Group. Рыночные показатели приведены в формулировках и оценках спикеров конференции.
https://kf.expert/events/skladskaya-konferenciya/dialogi-pro-sklady
